Comment investir dans l’immobilier avec un petit budget ?

1 000, 2 000, 3 000 euros : vous disposez d’un petit budget pour investir dans l’immobilier. Si cette enveloppe s’avère un peu juste pour acheter un bien immobilier à proposer en location, il existe des solutions alternatives comme l’immobilier fractionné, qui vous propose une belle rentabilité avec un rendement régulier.

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Un achat immobilier avec un petit budget, est-ce possible ?

Lorsqu’on envisage d’investir dans l’immobilier avec un faible budget, on pense immédiatement à acheter un bien à usage d’habitation, en souscrivant un prêt immobilier. En réalité, ce type de projet s’avère difficile à mettre en place sans un apport suffisant.

Autre possibilité : acheter un box dans un parking ou une cave, mais vous devrez bien sélectionner la ville pour rester dans votre budget.

Investir dans l’immobilier en nom propre avec un petit budget : pourquoi ça coince ?

L’immobilier demeure l’un des rares secteurs, si ce n’est le seul, où il est possible d’emprunter pour acheter un logement ou un local commercial. L’investisseur bénéficie alors d’un effet de levier. Il fournit un faible effort d’épargne représenté par ses mensualités, pour acquérir un patrimoine d’une valeur très supérieure à son apport initial. En parallèle, si l’emplacement est sélectionné avec soin, le taux de rendement de l’investissement immobilier sera supérieur au taux d’emprunt.

Acheter de l’immobilier avec un petit budget est problématique à plusieurs égards :

• Emprunter sans apport est devenu de plus en plus difficile. Pour couvrir les frais annexes au crédit immobilier, les banques exigent a minima un apport personnel de 10 % du montant de l’opération. C’est ainsi qu’avec un budget de 3 000 euros, vous pouvez emprunter 30 000 euros. Vous pouvez en théorie acheter un bien immobilier de 20m2 dans les villes où les prix au mètre carré tournent autour de 1 500 euros. Mais en réalité, les petites surfaces, comme les studios, que s’arrachent les investisseurs, sont proposés à un prix au mètre carré plus élevés ;
• Les banques acceptent rarement de financer des projets immobiliers d’un montant inférieur à 70 / 75 000 euros (soit un apport initial de 7 000 à 7 500 euros). Souscrire un crédit à la consommation apparaît alors comme une solution, sauf que ce type de produit ne permet pas d’acheter de l’immobilier et qu’en outre, il est consenti moyennant un taux d’intérêt très élevé. Il serait impossible dans ces conditions de faire un investissement rentable avec un petit budget.

La notion de petit budget variant d’un investisseur à l’autre, nous allons tout de même nous pencher sur deux options en immobilier direct : le parking et la cave.

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Solution 1 pour investir dans l’immobilier avec un budget moyen : acheter une place de parking 

Il est possible de faire un placement dans la pierre avec un budget accessible en achetant une place de parking. En région, vous pouvez investir avec un budget compris entre 8 000 et 10 000 euros. À Paris et dans d’autres grandes métropoles attractives, le budget peut atteindre 30 000 euros. Le prix au mètre carré dépend des prestations proposées : emplacement premium ou périphérique, simple place de stationnement ou box fermé, superficie…

S’agissant de la rentabilité, elle va dépendre de très nombreux facteurs, dont la demande locative, le montant du loyer ou encore les impayés et la fiscalité. Généralement, elle tourne autour de 5 %.

Solution 2 pour investir dans l’immobilier direct avec un petit budget : acquérir une cave

Autre possibilité pour investir dans l’immobilier avec un petit budget : les caves. Il est bien connu qu’à Paris et d’autres grandes villes, les appartements se révèlent trop petits pour accueillir toutes les affaires des locataires. La solution consiste donc à louer une cave afin de l’utiliser comme garde-meubles.

Pour vous lancer, comptez de 1 700 à 4 500 euros du mètre carré, pour un rendement variant de 4 à 7 %.

Quelles sont les alternatives pour investir dans l’immobilier avec un petit budget ?

Il est possible d’investir dans l’immobilier avec un petit budget, en optant pour des supports d’investissement indirects, comme l’immobilier fractionné et les parts de SCPI. 

Nous laissons de côté les fonds d’investissement comme les OPCI, qui ne comportent pas uniquement de l’immobilier, mais aussi des actifs financiers dans leurs portefeuilles.

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Investir dans des parts de SCPI avec quelques centaines d’euros de budget

Pour obtenir des gains de votre investissement immobilier avec un petit budget, vous pouvez acheter des parts sociales de sociétés civiles de placement immobilier. Vous entrez au capital d’une société qui :

• Achète et met en location un patrimoine immobilier, à usage d’habitation et professionnel, en France ou en Europe. Il s’agit des SCPI de rendement. En contrepartie de votre investissement, vous avez droit à un pourcentage des loyers. En moyenne, en 2022, le taux de rendement des SCPI s’établit à 4.54 % ;
• Achète de l’immobilier dégradé, le rénove et le revend à court ou à moyen terme pour générer une plus-value. Il s’agit là des SCPI d’achat-revente.

L’avantage d’un investissement en SCPI, c’est que vous ne vous occupez pas de la gestion locative. Si vous optez pour la SCPI de rendement, vous vous assurez une diversification « naturelle », car la société gère non pas un, mais plusieurs biens immobiliers. Autre atout de la pierre papier : vous obtenez un complément de revenus réguliers.

La SCPI présente aussi des inconvénients majeurs :

• Les revenus que vous percevez sont taxés selon les principes de la fiscalité immobilière. Ils sont intégrés à la catégorie des revenus fonciers, puis taxés à l’impôt sur le revenu (dans votre tranche marginale d’imposition) et aux prélèvements sociaux (17.2 %). Si vous cherchez à investir dans l’immobilier avec un petit budget, vous n’êtes sûrement pas concerné par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), mais sachez que les droits immobiliers indirects que vous détenez dans la SCPI entrent dans le calcul du seuil d’assujettissement ;
• Les frais que vous supporterez figurent parmi les plus élevés du marché. Vous devez parfois vous acquitter de frais d’entrée, et toujours, de frais de versement (de l’ordre de 10 %) et de frais de gestion.

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Investir dans le crowdfunding immobilier dès 1000 euros de budget

Le crowdfunding immobilier consiste, pour un promoteur ou un constructeur, à lever des fonds auprès de particuliers pour concrétiser un programme immobilier. Cette levée de fonds peut prendre plusieurs formes :

• La souscription d’un prêt obligataire ;
• La souscription d’actions ;
• La souscription d’obligations.

En contrepartie de votre investissement, vous percevez des intérêts. La rentabilité s’avère très élevée pour ce type de projet : entre 8 et 12 %. Si elle l’est autant, c’est pour rémunérer le risque que vous prenez à investir. Le promoteur peut se retrouver en défaut de paiement, ou le chantier, prendre du retard.

Fiscalement, les intérêts peuvent être taxés :

• De plein droit à la flax tax (prélèvement forfaitaire unique – PFU) : de 30 %, elle comprend 12.8 % d’impôt sur le revenu et 17.2 % de prélèvements sociaux ;
• Sur option, au barème progressif de l’impôt sur le revenu : vous avez intérêt à choisir cette solution si votre tranche marginale d’imposition est inférieure à 12.8 %.

Si le crowdfunding immobilier offre l’avantage de la simplicité, il présente un écueil majeur : les fonds investis restent indisponibles jusqu’au dénouement de l’opération. Impossible, donc, de liquider votre investissement avant son terme sur un marché secondaire.

Investir en immobilier fractionné dès 100 euros de budget

Ultime possibilité pour investir dans l’immobilier avec un faible apport : l’immobilier fractionné, aussi connu sous le nom de revenue based financing. Une foncière a besoin de fonds pour acheter, rénover et mettre en location un bien immobilier. 

Pour les trouver, elle réalise une opération de levée auprès des particuliers. 

Concrètement, chez Blocshare, le montant de chaque projet est divisé en blocs de 100 euros, proposés à l’achat aux investisseurs. Vous ne devenez pas propriétaire indirect du bien et ne vous occupez donc pas de la gestion locative.

 Les investisseurs signent un contrat de revenus futurs, qui leur permet, en contrepartie de leur placement, d’obtenir :

• Une fraction des loyers en net de charges. Ces revenus passifs vous sont versés chaque mois. Vous pouvez soit les retirer, soit les réinvestir pour bénéficier d’intérêts composés ;
• Une fraction de la plus-value éventuelle lorsque la foncière procède à la revente du bien.

Fiscalement, vous ne serez pas imposé sur l’apport initial, lequel est considéré comme une avance. Vous serez seulement taxé sur les gains, appelés redevances, soit à la flat tax, soit au barème progressif de l’impôt sur le revenu si cette option vous est plus favorable.

S’agissant de la rentabilité, du fait de notre expertise sur ce secteur, elle est comprise entre 5 et 8 %. Vous pouvez donc choisir l’immobilier fractionné pour investir avec un petit budget ou pour diversifier votre patrimoine immobilier !

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