Comment devenir investisseur immobilier ?

Se constituer un patrimoine à transmettre aux enfants, obtenir un complément de revenus à la retraite, réduire ses impôts, devenir rentier… Autant d’objectifs auxquels peut répondre le placement dans la pierre. 

Alors, comment devenir investisseur immobilier facilement ? Le plus souvent en devenant propriétaire bailleur d’un bien immobilier en détention directe. Mais pour ceux qui ne disposent pas d’un apport personnel suffisant, il existe une alternative : devenir investisseur en immobilier indirect.

Investir avec Blocshare

Pourquoi devenir investisseur en immobilier locatif ?

Devenir investisseur immobilier, c’est opter pour un placement sûr, rentable qui permet d’assurer son avenir et celui de ses proches.

Vous allez vous constituer un patrimoine en bénéficiant de l’effet de levier du crédit. C’est-à-dire en utilisant l’argent des banques et moyennant un faible effort d’épargne. Les loyers couvrent en effet les mensualités, en partie ou intégralement, et même en contexte d’augmentation des taux immobiliers, ceux-ci restent inférieurs au rendement de votre investissement.

En outre, l’immobilier locatif offre un rapport risque / rendement maîtrisé, car le marché immobilier a déjà démontré sa résilience. Ce placement s’avère moins exposé à la volatilité que les marchés financiers. L’idéal pour générer des revenus passifs !

Quelles sont les étapes pour devenir investisseur immobilier ?

Devenir investisseur en immobilier locatif demande une réflexion approfondie sur les objectifs, la stratégie et les moyens à mettre en œuvre pour les faire coïncider. Un bilan patrimonial avec un professionnel s’avère très souvent utile, particulièrement pour aborder les options fiscales.

Ensuite, vous devez rechercher un financement, acquérir un logement, choisir votre fiscalité et vous occuper de la gestion locative. Voici nos conseils pour vous lancer dans l’investissement locatif.

Etape 1 : La recherche du financement pour devenir investisseur locatif

Il est aujourd’hui de plus en plus difficile d’emprunter sans apport pour devenir investisseur immobilier. Se pose alors la question du montant à apporter pour, a minima, auto-financer votre acquisition, et dans l’idéal, générer un cashflow positif. Le choix du prêt immobilier a lui des incidences sur votre fiscalité.

L’apport personnel pour investir dans l’immobilier

L’apport personnel sert à financer les frais annexes au prêt immobilier (frais de notaire, frais de garantie, commissions versées aux intermédiaires…) et représente en général 10 % du montant de l’achat immobilier locatif. Il est aussi utilisé pour calculer votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximum que les banques accepteront de vous prêter pour financer votre projet immobilier.

En augmentant l’apport, vous pouvez emprunter plus, diminuer la durée du prêt ou le montant des mensualités. Il vous faut procéder à un arbitrage entre effort d’épargne et endettement, pour optimiser le rendement de votre investissement dans l’immobilier.

À savoir : les banques acceptent de prendre en compte 70 % des revenus locatifs futurs dans le calcul de la capacité d’emprunt.

Le choix du crédit immobilier pour se lancer dans l’immobilier locatif

Vous disposez essentiellement de deux options : le prêt amortissable et le prêt in fine, à taux fixe ou à taux variable (prenez soin de déterminer un taux capé si vous optez pour la variabilité).

Le prêt amortissable se rembourse moyennant des mensualités d’emprunt comportant une fraction du capital restant dû et des intérêts. Les mensualités du prêt in fine se composent uniquement d’intérêts d’emprunt, et vous remboursez le capital en une seule fois, lors de l’ultime échéance.

Fiscalement, si vous optez pour le régime du réel, vous pourrez déduire plus d’intérêts si vous choisissez le prêt in fine. Voici donc un paramètre important à prendre en compte lorsqu’on souhaite devenir investisseur immobilier.

Etape 2 : L’achat du bien pour devenir investisseur immobilier

C’est le critère décisif pour le taux de rendement de votre investissement locatif. Vous devez choisir entre un bien neuf ou ancien, mettre en adéquation la superficie et la typologie du logement avec votre cible ou encore choisir entre location meublée et location vide.

Choisir entre bien immobilier ancien et bien immobilier neuf

Le marché immobilier de l’ancien, c’est des emplacements premium, en cœur de ville, une offre souvent abondante et des prix inférieurs à ceux du neuf, vu que les biens nécessitent le plus souvent des travaux.

Le marché du neuf présente l’avantage d’une construction aux normes, notamment en termes de performance énergétique (les passoires thermiques sont progressivement interdites à la location), des frais de notaire réduits et des garanties (décennale, parfait achèvement…).

Si vous souhaitez défiscaliser, vous trouverez des dispositifs adaptés pour chaque secteur : loi Malraux et loi Denormandie dans l’ancien, loi Pinel dans le neuf.

Cependant, l’achat dans l’ancien s’avère souvent plus rentable pour devenir investisseur immobilier, car :

• Le prix d’achat est décoté de 10 à 30 % par rapport au neuf ;
• Vous pouvez défiscaliser les travaux ;
• Vous achetez et revendrez sur le même secteur, ce qui augmente le potentiel de plus-value.

Nos bien immobiliers

Sélection de l’emplacement du bien immobilier avec lequel devenir investisseur

Même si vous souhaitez devenir investisseur immobilier en partant de zéro, vous savez sans doute déjà que la clé d’un investissement réussi, c’est l’emplacement. Vous devez sélectionner une ville attractive pour son bassin d’emplois si vous ciblez les actifs, son offre universitaire si vous ciblez les étudiants…

Une fois que vous avez déterminé dans quelle ville devenir investisseur locatif, vous devez resserrer vos recherches au niveau du quartier et de la rue. Votre logement doit offrir des commodités à proximité, en adéquation avec les besoins de votre cible. Par exemple, des transports en commun, commerces et restaurants pour les actifs, des établissements scolaires et espaces verts pour les familles…

Adoptez une vision de court-terme et de long-terme. C’est ainsi que le bien immobilier doit se louer facilement, mais aussi se valoriser dans le temps.

Réalisation des travaux pour augmenter la rentabilité de l’investissement

Les travaux constituent souvent un passage obligé si vous achetez dans l’ancien. Attention à bien chiffrer leur montant, particulièrement si vous devez entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Il reste essentiel de se faire accompagner par un professionnel, du devis à leur réalisation. 

Fiscalement, les travaux ont un intérêt : si vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire certaines dépenses (amélioration, réparation et entretien).

Choisir le mode de location : nue ou meublée pour devenir investisseur immobilier

Avantage de la location meublée pour devenir investisseur immobilier : vous pouvez proposer un loyer plus élevé. Inconvénient : le turn-over des locataires est aussi plus élevé.

En réalité, le choix entre ces deux modes de location doit être mûri au regard de l’imposition de votre foyer fiscal. Le but de la location vide est de réduire la taxation du revenu global. Celui de la location meublée est d’effacer les recettes locatives, pour échapper à l’imposition.

Etape 3 : Choisir et optimiser sa fiscalité pour devenir investisseur immobilier

La fiscalité a un impact direct sur la rentabilité de votre investissement en immobilier locatif. Concrètement, vous avez le choix entre :

• Le régime micro-foncier : il s’applique en location nue, jusqu’à 15 000 euros de revenus locatifs, lesquels sont taxés dans la catégorie des revenus fonciers. Vous ne pouvez pas déduire vos charges, mais profitez à la place d’un abattement de 30 % sur les revenus fonciers ;
• Le régime micro-BIC : il s’applique à la location meublée jusqu’à 23 000 de recettes, lesquelles sont taxées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), car l’activité est de nature commerciale. L’abattement est de 50 % (location meublée classique) ou de 71 % (meublés de tourisme) ;
• Le régime réel en location nue : vous pouvez déduire une liste limitative de charges (intérêts d’emprunt, dépenses de travaux, frais de gestion locative, taxe foncière…) de vos recettes locatives. Si elles sont supérieures aux loyers perçus, vous créez un déficit foncier, imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 euros par an (hors intérêts d’emprunt, déductibles des revenus fonciers). L’excédent de déficit foncier se reporte sur le revenu global pendant 6 ans, ou sur les revenus fonciers pour la fraction procédant des intérêts d’emprunt ou supérieure à 10 700 euros ;
• Le régime réel en location meublée : vous pouvez déduire l’ensemble des charges d’exploitation et pratiquer des amortissements sur le bâti (hors terrain) et le mobilier. Le traitement du déficit varie selon si vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP). En LMNP, le déficit se reporte sur les BIC pendant 10 ans. En LMP, il se déduit du revenu global sans limitation de montant et se reporte sur le revenu global pendant 6 ans.

Etape 4 : L’investisseur immobilier et la gestion locative

Devenir investisseur immobilier, c’est aussi prendre en charge de nombreuses tâches chronophages : rédaction et publication d’une annonce immobilière, organisation des visites, sélection des locataires au regard de la solvabilité, appel des loyers et des charges, rédaction des états des lieux d’entrée et de sortie…

Si toutes ces étapes pour devenir investisseur immobilier vous semblent trop lourdes à assumer, ou si vous ne disposez pas d’un apport minimum suffisant, alors il reste une alternative : l’investissement immobilier indirect.

Comment devenir investisseur immobilier indirectement ?

Vous pouvez devenir investisseur immobilier sans argent ou presque, grâce à :

• La souscription de parts de SCPI, de rendement ou de plus-value : vous achetez des parts sociales à une société immobilière, qui vous reverse une fraction des loyers ou de la plus-value. Le taux de rendement s’établit autour de 4 % ;
• Le crowdfunding immobilier : vous participez à une levée de fonds opérée par un promoteur ou un constructeur, via un prêt obligataire, ou la souscription d’actions ou d’obligations. Vous percevez des intérêts, avec une rémunération comprise entre 8 et 12 %. Il faut savoir qu’un tel rendement s’associe à un fort risque de perte en capital ;
• L’immobilier fractionné ou Revenue Based Financing : vous apportez des fonds à une foncière, qui achète, rénove et met en location un bien immobilier. Considérées comme une avance, les sommes représentant votre apport initial ne sont pas fiscalisées. Les intérêts excédant l’avance constituent des redevances, taxées à la flat tax de 30 % (12.8 % d’impôt sur le revenu, 17.2 % de prélèvements sociaux).

Intéressé par l’immobilier fractionné ? Chez Blocshare, vous pouvez devenir investisseur immobilier en achetant des blocs d’une valeur de 100 euros. La rentabilité est comprise entre 5 et 8 %.

Simuler mes revenus