Blocks immobiliers : cette nouvelle forme d’investissement

Après les SCPI et le crowdfunding immobilier, un nouveau support de placement fait son apparition dans le paysage de la pierre papier : les blocs immobiliers. Accessibles moyennant une centaine d’euros, ils permettent d’investir dans des projets d’envergure sans alourdir sa fiscalité immobilière.

Blocs, blocks ou bloks… Ce nouveau type d’investissement se décline sous plusieurs orthographes, mais avec un objectif similaire : rendre l’immobilier locatif plus accessible aux épargnants.

Les blocks immobiliers : c’est quoi ?

Le bloc immobilier représente une fraction de la valeur d’un bien locatif acheté, rénové et mis en location. Le coût total de l’opération est chiffré, puis divisé en nombre de blocs d’une certaine valeur, 100 euros chez Blocshare.

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Par exemple, un projet de 265 000 euros est divisé en 2 650 blocs de 100 euros.

C’est ainsi que l’on parle aussi d’immobilier fractionné pour désigner l’opération consistant à diviser le montant d’un projet immobilier en blocs proposés en levée de fonds auprès d’investisseurs particuliers.

Cette opération est réalisée par une société appelée foncière, qui gère l’achat, les travaux et la gestion locative.

Comment fonctionnent les bloks immobiliers ?

L’achat de bloks immobiliers donne lieu à la signature d’un contrat de revenus futurs. En contrepartie de son investissement, l’investisseur aura droit à une fraction des loyers futurs perçus par la foncière.

Pour investir dans des blocs, il vous suffit de créer un compte sur notre plateforme, de fournir les justificatifs demandés (pièce d’identité) et de créditer votre portefeuille de la somme que vous souhaitez placer. Vous sélectionnez ensuite le projet de votre choix.

Dès lors que le projet est financé et mis en œuvre, la foncière reverse les loyers à l’ensemble des investisseurs. Les loyers servent d’abord à rembourser l’investissement initial, puis procurent ensuite des revenus passifs.

Pourquoi investir avec des blocks plutôt que des parts de société immobilière ?

Les parts de SCPI constituent un véhicule d’investissement apprécié des Français. Les sociétés civiles de placement immobilier offrent a priori un rendement intéressant, et la facilité d’un investissement locatif géré par un mandataire.

Toutefois, ce que vous ignorez peut-être, c’est que les frais d’un investissement en SCPI viennent fortement impacter le rendement. 

Des frais de gestion entre 8 et 15 %, des frais de souscription entre 5 et 12 % du montant de la part, des frais d’acquisition de 3 % sur l’achat d’un nouveau bien immobilier par la SCPI, des frais de cession, des frais de suivi de travaux : vous êtes taxé à toutes les étapes de votre investissement.

Avec un investissement en blocs, vous payez des frais de financement du projet (9 %), des frais de services (2.5 % HT des loyers), des frais de cession lors de la revente du bien immobilier, et c’est tout.

Par ailleurs, vous constaterez qu’il est bien plus simple et plus rapide de créer un compte pour acheter des blocs que d’investir dans des parts de SCPI (vous devez choisir votre plateforme ou votre courtier, réfléchir aux enjeux fiscaux des compte-titres et enveloppes fiscales)…

Quel type de projet financer avec des blocs immobiliers ?

L'investissement en blocs immobiliers répond à de nombreux objectifs. Rappelons toutefois qu’il ne correspond pas à celui de la constitution d’un patrimoine immobilier en propre, car vous ne devenez pas propriétaire, même indirectement des biens immobiliers.

Selon votre âge, votre profil d’investisseur et votre horizon de placement, l’investissement en blocs immobiliers peut vous permettre :

• D’obtenir des revenus réguliers, que vous pouvez faire fructifier en le réinvestissant sur d’autres projets ;
• De créer à terme un apport personnel pour un achat locatif direct ;
• De dégager des revenus complémentaires à affecter à un projet personnel ou à votre retraite ;
• De dynamiser votre épargne sans alourdir votre fiscalité immobilière.

Blocks immobiliers : pour quels types d'investisseurs ?

Tous ! L’investissement en block intéressera les investisseurs débutants et les investisseurs chevronnés qui cherchent à diversifier leurs placements.

L’achat de blocs immobiliers est accessible au plus grand nombre. En effet, pour vous positionner sur un projet, vous devez financer un bloc d’une valeur de 100 euros. L’idéal pour ceux qui démarrent leur vie active ou possèdent peu de fonds, mais qui souhaitent placer leur argent dans la pierre papier pour en percevoir des revenus passifs. 

L’acquisition de blocks répond également à une stratégie de diversification de votre patrimoine. Vous investissez dans de l’immobilier locatif ancien, qui a des chances de se valoriser grâce à une sélection attentive du bien et du secteur d’investissement.

En outre, vous pouvez acheter des parts de différents projets, afin de limiter le risque de perte et d’aller chercher de la performance..

Enfin, les investisseurs aguerris et par ailleurs fiscalisés voient dans les blocks immobiliers la possibilité de percevoir un revenu passif en profitant de l’avantageuse fiscalité prévue par la flat tax.

Quelle rentabilité attendre des blocs immobiliers ?

Le taux de rendement brut d’un investissement immobilier se calcule selon la formule : loyers annuels / prix d’acquisition x 100. Pour affiner ce résultat, il faut déduire les charges et les impôts des loyers, et pour calculer la rentabilité, vous devez tenir compte du potentiel de plus-value, en fonction du marché local considéré.

La sélection attentive des projets permet à Blocshare de vous proposer un rendement à la fois réaliste et atteignable, compris entre 5 et 8 %. Elle se révèle donc supérieure à celle des SCPI de rendement, estimée autour de 4 %.

Il s’agit d’un rendement net avant impôt, car nous retranchons les charges de la foncière des loyers annuels hors charges, avant de diviser le résultat par le coût total de l’acquisition.

Par coût total d’acquisition, il faut entendre le prix de vente du bien immobilier, les frais de notaire (frais d’acquisition), le budget pour les travaux et notre commission.

Au titre des charges, la foncière en charge du projet supporte les impôts et taxes, dont la taxe foncière, les travaux, la gestion locative, les assurances ou encore les dépenses de fonctionnement. 

Et s’agissant de notre commission, elle impacte d’environ 1 % votre rentabilité annuelle nette sur la durée totale du projet.

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Quelle fiscalité pour un block immobilier ?

C’est l’une des différences majeures avec l’investissement en parts de SCPI. Avec cette dernière, vous êtes assujetti à la coûteuse fiscalité immobilière. Vos gains sont taxés à l’impôt sur le revenu, dans votre tranche marginale d’imposition, et aux prélèvements sociaux de 17.2 %. Soit un total de 62,2 % pour les investisseurs les plus fortement fiscalisés.

S’agissant de la plus-value, elle est aussi soumise à la fiscalité immobilière, avec une taxation à l’IR de 19 % et aux prélèvements sociaux à 17.2 %. Il existe des abattements pour durée de détention pour chacune de ces taxes. 

Rappelons aussi que les droits immobiliers indirects de la SCPI sont intégrés dans le calcul de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). 

La fiscalité applicable aux blocks immobiliers est celle des revenus de capitaux mobiliers (RCM). La fraction des premiers revenus perçus, qui correspond au remboursement de votre investissement initial, n’est pas fiscalisée.

Les gains excédant votre mise de départ font ensuite l’objet d’une taxation au prélèvement forfaitaire unique (PFU ou flat tax). De 30 %, elle comprend 12.8 % d’IR et 17.2% de prélèvements sociaux. Si vous relevez d’une tranche marginale d’imposition inférieure à 12.8 %, vous pouvez préférer une taxation au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

La plus-value éventuelle réalisée au dénouement de l’opération relèvera elle aussi de la taxation à la flat tax.

Enfin, les blocks n’étant pas considérés comme des droits immobiliers indirects, ils ne viennent pas alourdir votre assiette taxable à l’IFI.

Pourquoi choisir Blocshare pour acheter vos blocks immobiliers ?

Sécurisation de l’investissement, expertise immobilière, transparence : voici autant de raisons d’investir avec Blocshare plutôt qu’avec d’autres plateformes.

Parce que votre investissement est sécurisé

En achetant des blocs immobiliers avec Blocshare, vous faites le choix de sécuriser votre investissement. En effet, nous respectons le règlement et la charte de bonne conduite de la Fédération des plateformes de partage de revenus. Notre modèle économique est par ailleurs validé par l’ACPR.

Parce que notre plateforme est simple à utiliser

Nous vous proposons de créer un compte et d’investir sur une plateforme intuitive, dont le design a été pensé pour être facile à appréhender et fournir rapidement l’information recherchée.

Pour bénéficier de l’expertise de ses fondateurs

Disposant de plus de 10 ans d’expérience dans l’immobilier résidentiel et commercial et ayant concrétisé des dizaines d’opérations à titre personnel, les fondateurs de Blocshare attachent un soin tout particulier à la sélection des projets. Avec le comité de décision, ils ont mis en place un cahier des charges exigeant, à la lumière duquel chaque projet est examiné.

Parce que nous sommes transparents

Pour chaque projet, vous trouverez une information claire sur le montant à financer, la rentabilité escomptée, l’évolution des loyers sur le secteur et ses points forts. Nous proposons la même transparence sur les frais perçus par la plateforme et notre intermédiaire en paiement bancaire.

Pour limiter les risques de pertes

Nous créons une foncière ad hoc pour chaque projet immobilier, afin de limiter tout risque pour les investisseurs.

Pour obtenir un bon rendement

Du fait d’une sélection rigoureuse de nos projets, nous proposons uniquement des investissements dont le rendement est compris entre 5 et 8 %. 

Nous garantissons aux investisseurs un pourcentage des loyers hors charges. Par ailleurs, nous mettons en place des garanties sur les loyers des biens en gestion et nous ne spéculons pas sur nos actifs immobiliers.

Pour investir dans un patrimoine de haute volée

Nous investissons dans des immeubles de rapport de qualité rénovés, au cœur de villes moyennes dynamiques. Nous les trouvons grâce à un réseau de plus de 250 agents immobiliers positionnés partout en France, qui nous font profiter d’offres exclusives et de biens en off-market.

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