Quelles sont les solutions pour faire un achat immobilier groupé ?

Mutualiser les risques et les coûts, voici une bonne raison de procéder à un achat immobilier groupé. Il existe plusieurs solutions pour se lancer, comme l’indivision ou la création d’une société. Acheter à plusieurs n’est pas sans risque, car l’opération peut être source de conflits entre les indivisaires ou les associés. Une alternative s’avère alors judicieuse : le financement mutualisé. On fait le point !

1ère solution : faire une acquisition immobilière groupée en indivision

Si vous décidez de ne pas créer une société, vous serez placé d’office sous le régime de l’indivision. Il présente de nombreuses contraintes, sauf à rédiger une convention d’indivision.

Définition de l’indivision

L’indivision est un régime juridique qui s’applique de plein droit en succession ou dans le cadre d’un achat immobilier à plusieurs, sans frais ni formalités. Avec les autres investisseurs, vous êtes propriétaires collectivement du bien immobilier.

Prenons l’exemple avec deux personnes. Si vous n’avez pas indiqué de participation inégalitaire dans la convention d’indivision, vous êtes considérés comme propriétaires du bien chacun à 50 %.

Les risques de l’indivision

Codifié aux articles 815 et suivants du Code civil, le régime de l’indivision est contraignant en ce que :

• Il prévoit des règles de prise de décision lourdes : en l’absence de convention, les décisions portant sur l’administration du bien doivent être prises à la majorité des 2/3. Les décisions portant sur la disposition du patrimoine doivent être prises à l’unanimité. En cas de désaccord entre les co-indivisaires, il se produit un blocage ;
• Il ne permet pas de pérenniser le patrimoine immobilier : à tout moment, chaque indivisaire peut provoquer le partage.

Solution 2 : réaliser un achat immobilier groupé en SCI

Autre possibilité pour un achat immobilier, la société civile immobilière.

Le fonctionnement de la SCI

Il faut être au moins deux associés pour créer une SCI. En contrepartie de leur apport dans le capital social, les associés se voient attribuer des parts sociales. Ils disposent de droits politiques (droit de participation et droit de vote aux assemblées générales) et de droits financiers (quote-part des loyers perçus et plus-value).

La SCI est administrée par un gérant. Son organisation et son fonctionnement sont prévus par les statuts juridiques.

Les inconvénients de l’achat groupé en SCI

La création d’une SCI revient cher. Il faut en effet idéalement faire rédiger les statuts juridiques par un avocat ou un notaire, et réaliser de nombreuses formalités pour l’immatriculation (publication d’une annonce légale, chèque au greffe…). Il faudra refaire des formalités pour chaque modification statutaire.

En outre, il faut respecter de nombreuses obligations comme l’assemblée générale annuelle d’approbation des comptes, la comptabilité stricte, etc…

Mais la principale difficulté réside dans le manque de liquidité des parts. Il faut respecter la clause d’agrément contenue dans les statuts et trouver un acquéreur, ce qui reste très compliqué.

Solution 3 : effectuer un achat immobilier à plusieurs en SARL de famille

Acheter en groupe grâce à une société à responsabilité limitée constitue encore une option, elle aussi avec des limites.

Le fonctionnement de la SARL de famille

De plein droit, la SARL de famille est assujettie au régime de l’impôt sur le revenu, et non au régime de l’impôt sur les sociétés. Ce qui peut constituer un avantage pour les associés, qui profitent par exemple de la fiscalité avantageuse du régime des plus-values des particuliers et surtout du régime LMNP pour faire de la location meublée. Mais aussi un inconvénient pour les associés dont le taux marginal d’imposition est supérieur à celui de l’impôt sur les sociétés.

Il faut être au moins deux associés pour créer une SARL. Ceux-ci disposent de parts sociales en fonction de leur apport dans le capital. Les décisions sont prises par le gérant, sauf celles qui ne relèvent pas de l’objet social, ou qui sont réservées à l’assemblée générale en vertu des statuts.

Inconvénients de l’achat groupé en SARL de famille

Avec ce type de structure juridique, votre responsabilité est limitée aux apports que vous avez consenti dans le capital. Si cette disposition permet de protéger votre patrimoine personnel, elle vous contraint aussi à présenter des garanties supplémentaires pour demander un prêt immobilier auprès d’une banque.

En outre, comme son nom l’indique, cette société a une nature familiale. Les associés doivent être liés par un lien de parenté jusqu’au 4ème degré ou par un lien d’alliance. Elle ne permet donc pas d’acheter entre amis.

Enfin, comme la SCI, la SARL suppose un formalisme contraignant : intervention du notaire en cas d’apport en nature, formalités et coût de création…

Solution 4 : réaliser un achat immobilier en tontine

La tontine immobilière repose sur un aléa, ce qui en fait par nature un achat en groupe risqué.

Vous allez mettre en commun un capital pour acheter un bien immobilier. Le contrat d’acquisition comporte une clause stipulant qu’à chaque décès, la part de l’acheteur décédé est redistribuée entre les survivants. Selon le pacte tontinier, c’est donc le dernier survivant qui devient propriétaire du bien immobilier.

Outre cet aléa reposant sur l’espérance de vie des investisseurs, il faut savoir que si le bien immobilier ne constitue pas la résidence principale des acquéreurs et si son prix excède 76 000 euros, alors le survivant paiera des droits de mutation à titre gratuit de 60 %.

Solution 5 : faire un financement immobilier mutualisé

Chez Blocshare, nous préférons parler de financement mutualisé plutôt que d’achat groupé, car vous ne réalisez pas directement ou indirectement un achat. Avec d’autres investisseurs, vous participez au financement d’une acquisition effectuée par une foncière. C’est elle qui devient propriétaire du bien. En contrepartie de votre investissement, elle vous reverse un pourcentage des loyers.

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Comment fonctionne le financement immobilier mutualisé ?

Une foncière (généralement une SAS, créée pour chaque projet immobilier) a besoin de fonds pour acquérir, rénover et mettre en location un bien. Elle procède à une levée de fonds auprès des investisseurs.

En contrepartie de votre investissement, la foncière vous reverse des “royalties” calculés à partir des loyers nets de charge et un pourcentage de l’éventuelle plus-value à la revente, laquelle intervient dans les 5 à 10 ans. En l’occurrence, chez Blocshare, le pourcentage de redistribution est compris entre 70 et 80 %.

Aussi appelé Revenue Based Financing (RBF), ce financement mutualisé ne doit pas être confondu avec le crowdfunding immobilier. Ce dernier constitue un prêt obligataire, et le promoteur verse des intérêts, et non des royalties.

Le financement immobilier mutualisé se distingue également de l’achat en SCPI, car il ne donne pas droit à des parts sociales de la foncière. On parle alors de financement non dilutif.

La fiscalité des revenus du financement immobilier mutualisé

Le contrat de revenus futurs que vous signez avec la foncière prévoit le versement d’une redevance, aussi appelée royalty.

Dans un premier temps, les fonds que vous avez investis sont considérés comme une avance. Ils ne sont pas fiscalisés. Ce n’est que lorsque les sommes versées par la foncière excèdent votre investissement initial qu’elles deviennent imposables.

En principe, les redevances ne sont pas taxées à l’impôt sur le revenu, mais à la flat tax. De 30 %, ce prélèvement forfaitaire unique comprend 12.8 % d’impôt sur le revenu et 17.2 % de prélèvements sociaux.

Si vous êtes dans une tranche marginale d’imposition inférieure à 12.8 %, vous avez intérêt à choisir l’option pour l’imposition au barème de l’impôt sur le revenu, qui sera alors applicable à l’ensemble de vos revenus de capitaux mobiliers.

Les avantages du financement immobilier mutualisé

Pour s’affranchir des contraintes d’un achat groupé, vous avez donc la possibilité de financer un bien immobilier via une foncière, avec d’autres investisseurs. Ce montage présente de nombreux avantages comme :

• Un faible ticket d’entrée : chez Blocshare, vous pouvez vous lancer avec 100 euros. Grâce à la levée de fonds que nous réalisons, nous pouvez financer l’achat de biens à fort potentiel de rendement, comme un immeuble de rapport ;
• La rentabilité : elle dépend bien entendu de la qualité du bien, du montant des loyers et des charges. Chez Blocshare, elle va de 5 à 8 % ;
• Pas de frais d’enregistrement : vous ne passez pas devant le notaire, vous n’avez donc pas cette taxe à payer ;
• Pas de gestion locative : elle est mise à la charge de la foncière, qui la gère de A à Z ;
• La liquidité de l’investissement : contrairement au crowdfunding, qui mobilise vos fonds jusqu’au dénouement de l’opération, vous pouvez revendre vos blocs sur notre marché secondaire.

Les risques du financement mutualisé

Il existe des risques locatifs, comme la vacance locative, ou de baisse du marché immobilier. Toutefois, ce risque s’avère moins important si vous choisissez d’investir aux côtés d’un gestionnaire expérimenté comme Blocshare.

Nos projets

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